Weniger Versiegelung, mehr Leben in den Ortskernen – das ist das erklärte Ziel vieler Gemeinden in Niederösterreich. Doch oft fehlt der Überblick: Wo genau stehen Gebäude leer? Welche Brachflächen könnten reaktiviert werden? Moderne Geoinformationssysteme (GIS) bieten nun die Lösung, indem sie diese Potenziale mit einem Klick sichtbar machen.

Autor: Bernhard Steinböck

Leerstand und Brachflächen statt Neubau und Versiegelung: Dieses Thema beherrscht die Debatte um nachhaltige Ortsentwicklung – mit enormem Potenzial in bestehenden Gebäuden und Flächen. Ein Pilotprojekt im Bezirk Hollabrunn zeigt exemplarisch, wie sechs Gemeinden – Heldenberg, Hohenwarth-Mühlbach, Ravelsbach, Sitzendorf a. d. Schmida, Ziersdorf und Maissau (alle aus dem Bezirk Hollabrunn) – Leerstände systematisch erfassen und nutzbar machen. Denn im Schnitt jedes achte Haus in den sechs Gemeinden steht mittlerweile leer, und damit fehlen auch die Abgaben für die Kommunen. „Leerstand wirkt sich einerseits bei den Einnahmen der Gemeinden aus, aber andererseits auch bei unseren Vereinen und Organisationen. Wenn uns die Bürgerinnen und Bürger fehlen, fehlt der Nachwuchs und so können manche Institutionen einfach nicht mehr weiterbestehen“, sagt dazu Florian Hinteregger, Bürgermeister von Sitzendorf an der Schmida. Über zwei Jahre läuft nun das Pilotprojekt in der Region Schmidatal-Manhartsberg. Die Kosten von rund 78.000 Euro werden großteils durch EU-Förderungen getragen. In einem ersten Schritt wurden die konkreten Leerstandszahlen erhoben – mit deutlichem Ergebnis: 690 Gebäude stehen leer. „Das ist ein Raumpotenzial von 1.500 Personen, die wir unterbringen könnten. Das überschreitet bei weitem den prognostizierten Zuwachs über die nächsten 25 Jahre“, so Projektleiterin Lena Weitschacher. In einem weiteren Schritt sollen die Eigentümer zu Gesprächen eingeladen werden, um Gründe für den Leerstand zu klären und Perspektiven zu entwickeln.

Der digitale Blick auf das Potenzial

Damit Leerstände nicht nur erhoben, sondern dauerhaft strukturiert erfasst und ausgewertet werden können, braucht es digitale Werkzeuge. Hier kommt die GISquadrat GmbH ins Spiel. Das Unternehmen ist spezialisiert auf innovative Softwarelösungen und Datendienstleistungen im kommunalen Sektor – mit klarem Fokus auf Geodaten. Regionalmanager Georg Bohunovsky bringt es im Gespräch auf den Punkt: „Software und Daten müssen eine Einheit bilden. Nur wenn beides zusammenspielt, entsteht ein echter Mehrwert für die Gemeinden.“

GISquadrat verfolgt daher einen integrierten Ansatz. Neben klassischen Themen wie Leitungskataster für Kanal, Wasser oder Lichtwellenleiter, Lösungen für Friedhofsverwaltung, Straßenbeleuchtung oder Wartungsdokumentation, steht zunehmend die strategische Nutzung vorhandener Daten im Fokus. „Wir versuchen, den Gemeinden Gesamtlösungen anzubieten – mit einem klaren Fokus auf Datendienstleistung“, so Bohunovsky. Kernstück ist der sogenannte digitale Zwilling einer Gemeinde oder Region. Dabei werden bestehende Register-, Statistik-, Melde- und Raumplanungsdaten miteinander verschnitten, um Brachflächen und Leerstände in Wohnnutzungseinheiten zu lokalisieren. Das Ergebnis ist ein aussagekräftiges Gesamtbild, das in übersichtlichen Dashboards aktuell und verständlich dargestellt wird. „Entscheidungsträger erhalten per Knopfdruck eine evidenzbasierte Grundlage für ihre weiteren Schritte“, erklärt Bohunovsky. Grundstücksgröße, Adresse, Anzahl der gemeldeten Personen oder Widmung – alle relevanten Informationen werden gebündelt sichtbar.

Vorreiter im Mostviertel

Dass dieser Ansatz in der Praxis funktioniert, zeigt der GDA Amstetten. Der Gemeindeverband gilt als Vorreiter im Bereich innovativer GIS-Lösungen. Gemeinsam mit GISquadrat werden seit nahezu 25 Jahren rund 50 Gemeinden in den Bezirken Amstetten, Scheibbs und Melk betreut – mit konsequent einheitlicher Datenhaltung und normierten Geodaten. Im Mostviertel wurde nun ein weiterer Meilenstein gesetzt: Mit Unterstützung des GDA Amstetten sowie der Kleinregionen Donau-Ybbsfeld und Ostarrichi-Mostland wurden für 24 Gemeinden Brachflächen und Leerstände aus bestehenden Daten ermittelt und in modernen Dashboards präsentiert. Der daraus entstehende „digitale Zwilling“ liefert den Gemeinden kompakte und fundierte Informationen zur Gebäude- und Bodennutzung. So auch in der Kleinregion Ybbstal, in der die Mitgliedsgemeinden nun ein zentrales Instrument zur Analyse haben. Das Ziel ist klar: Leerstand aktivieren, Versiegelung reduzieren. Gerade in Zeiten steigender Baukosten, knapper Budgets und ambitionierter Klimaziele ist das ein entscheidender Hebel.

Nächster Schritt: Gewerblicher Leerstand

Während die Analyse von Wohnleerständen und Brachflächen bereits umgesetzt wird, arbeitet GISquadrat an der Erweiterung auf gewerbliche Leerstände. Die Realisierung ist für Mitte 2026 geplant. Ziel ist es, einen raschen und aktuellen Überblick über gewerbliche Leerstände und deren Eigenschaften in den Gemeinden der Region zu haben und bei deren Reaktivierung zu unterstützen. Die Datensammlung soll idealerweise über Gemeinden oder regionale Verbände erfolgen, die sich diesem Thema widmen. Die Erfassung kann mobil vor Ort oder im Büro durch ortskundiges Personal stattfinden. Die Ergebnisse werden – ergänzend zu bestehenden Leerstands- und Brachflächenanalysen – in Dashboards dargestellt. Perspektivisch könnte das Vorhaben auch über die European Urban Initiative für innovative Maßnahmen förderfähig sein. Erste Pilotprojekte sind 2026 im Lungau und Pongau geplant.

Bundesweite Potenzialflächenkarte

Die bereits erschlossenen und rasch nutzbaren Standorte werden durch die Potenzialflächenkarte sichtbar gemacht. Mithilfe eines KI-Modells wurden erstmals bundesweit Flächen identifiziert, die mit hoher Wahrscheinlichkeit ungenutzt oder nur teilweise genutzt sind.